Готовы ли вы купить дом?

Онлайн-калькуляторы доступности жилья и инструменты сравнения аренды и покупки стали неотъемлемой частью процесса для покупателей жилья впервые. Введите набор предположений о своих финансах в форму, и через несколько секунд вы получите цифру о том, сколько вы можете себе позволить, или вердикт о том, стоит ли вам арендовать или покупать. Эти инструменты просты и удобны. Однако они также могут вводить в заблуждение тех, кто принимает решения о покупке жилья.

Крейг Фурфайн, клинический профессор финансов в школе Келлогга, утверждает, что эти инструменты не только ограничены, но и серьезно ошибочны в том, как они информируют покупателей жилья впервые. Он описывает, что потенциальные покупатели жилья могут сделать, чтобы подойти к своему решению более целостно, учитывая как «размер», так и «время» своей покупки.

Проблемы с калькуляторами доступности

Калькуляторы доступности жилья обычно представляют собой инструменты, которые информируют потребителя: введите свою зарплату, долговую нагрузку, первоначальный взнос и процентную ставку, и калькулятор вернет цифру максимальной цены дома, которую вы можете себе позволить. Но эти цифры отражают лишь уровень риска, который банки готовы взять на себя, а не то, что имеет смысл для финансов покупателя.

«На самом деле это не то, сколько вы, покупатель жилья, можете себе позволить, — говорит Фурфайн. — Это ответ на вопрос, сколько кредитор будет готов вам одобрить. Это должно называться калькулятором готовности кредитора.»

Например, в своей статье он отмечает, что калькуляторы доступности жилья настроены на то, чтобы предполагать, что нормально тратить до 28 процентов вашего ежемесячного дохода только на расходы на жилье и до 36 процентов, если учитывать все ваши другие долги. Эти лимиты, по словам Фурфайна, установлены для защиты банка от убытков, а не для того, чтобы гарантировать, что вы сможете достичь других финансовых целей.

«Это одно из самых значительных финансовых решений, которые человек может принять, но следовать рекомендациям калькулятора доступности — значит передавать свое финансовое планирование банку», — говорит он. «Кредитору не важно, что вы откладываете на образование своих детей или ранний выход на пенсию. Им просто нужно, чтобы ипотека была погашена.»

Фурфайн подчеркивает, что, сосредоточившись исключительно на том, что вы можете занять, эти инструменты упускают жизненно важные вопросы: как вы хотите жить? Как рано вы хотите выйти на пенсию? Планируете ли вы поддерживать детей во время учебы? Часто ли вы путешествуете или предпочитаете простую жизнь?

Недостатки калькуляторов аренды и покупки

Другой популярный инструмент — калькуляторы аренды и покупки — направлен на то, чтобы показать, какой вариант оставит вас более состоятельным со временем. Однако, как отмечает Фурфайн, эти сравнения могут быть вводящими в заблуждение, если они не рассматривают стоимость аренды и покупки одной и той же собственности.

«Вы не можете сравнивать аренду, которую вы сейчас платите, с ипотекой, которую вы собираетесь получить, потому что вы неизбежно получаете два разных продукта», — говорит Фурфайн. «Если вы арендуете двухкомнатную квартиру и оцениваете покупку трехкомнатного дома с задним двором, даже в одном и том же районе, это разные продукты.»

Если вы не сравниваете аренду именно той собственности, которую собираетесь купить, это упражнение «яблоки с апельсинами». Даже в случае двух очень сопоставимых объектов — двухкомнатных кондоминиумов в одном и том же высотном здании — калькулятор аренды и покупки вряд ли даст вам много информации.

«Если вы проведете анализ денежных потоков, используя данные по идентичным объектам в одном здании, есть большая вероятность, что результаты приведут вас к безразличию между покупкой и арендой», — говорит Фурфайн. «Если бы было дешевле купить, люди бы покупали. И если бы было дешевле арендовать, люди бы арендовали. Этот вывод может быть неудовлетворительным для людей, но он естественно следует там, где рынки жилья разумно эффективны.»

Как риск влияет на решение о покупке жилья

Даже когда покупатели делают более тщательные сравнения, Фурфайн говорит, что они часто упускают более глубокую проблему: покупка и аренда связаны с очень разными рисками.

Люди, которые арендуют, часто говорят, что это правильное решение, потому что они могут инвестировать то, что могло бы быть их первоначальным взносом на дом, в фондовый рынок. «Если я спрошу вас: «Что стоит больше, 100 000 долларов в акциях или 100 000 долларов в доме?» Ответ будет: они оба стоят одинаково», — говорит Фурфайн. «Фунт перьев весит столько же, сколько фунт свинца.»

Тем не менее, эти две инвестиции ведут себя по-разному. Фондовые рынки могут быть волатильными, но большинство людей инвестируют без заимствования денег для этого. Недвижимость, с другой стороны, обычно покупается с большой суммой долга.

«Ваша инвестиция в дом с использованием заемных средств может быть на самом деле рискованнее, чем 100 000 долларов на фондовом рынке», — говорит Фурфайн. Поэтому, если ваш расчет показывает, что увеличение стоимости вашего дома быстрее накапливает ваш капитал, «меня это не удивляет — это потому, что вы взяли на себя больший риск.»

Заем увеличивает как прибыль, так и убытки: если стоимость дома растет, ваша доходность на вложенные деньги растет быстрее. Но если она падает, ваши убытки также растут быстрее.

Переосмысление времени покупки

Даже когда калькулятора или инструмента нет, данные могут вводить в заблуждение потенциальных покупателей жилья с другой стороны: когда покупать.

Многие покупатели жилья смотрят на различные внешние факторы — от процентных ставок до доступности жилья в их мечтанном районе — чтобы выбрать наиболее подходящее время для покупки.

Фурфайн считает, что этот подход может быть не очень эффективным, особенно если вы покупаете дом, чтобы жить в нем пять лет или более. Если вы ожидаете оставаться в своем доме на некоторое время, то попытка выяснить, является ли это хорошим временем для покупки, может даже не быть правильным вопросом.

«Рынки жилья, как и многие другие вещи, проходят циклы. Вы покупаете его в какой-то части цикла; вы будете продавать его в другой части цикла. На практике большинство покупателей жилья не являются хорошими предсказателями рынка, и поэтому вам не следует беспокоиться о таких вещах.»

Другими словами, краткосрочные колебания цен не должны определять ваше решение. Тем не менее, определенные рыночные условия все же могут изменить ситуацию. Как отмечает Фурфайн, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам могут на самом деле создать возможности.

«Когда процентные ставки высоки, это может быть лучшее время для покупки дома, потому что меньше людей стоят на обочине», — говорит он. С уменьшением конкуренции цены могут ослабнуть, и продавцы могут быть более открыты к переговорам. В результате, по словам Фурфайна, «вы можете получить хорошую сделку на дом и, возможно, сможете рефинансировать на более низкую ставку позже.»

Согласование амбиций с финансовыми целями

Забудьте о том, является ли дом хорошей сделкой или одобряет ли банк ипотеку. Как говорит Фурфайн, вопрос, который вы должны задать, подходя к владению домом, таков: какой образ жизни вы хотите вести и какие финансовые цели вы надеетесь достичь, кроме владения домом?

«Вам решать: как я распределяю свое состояние на всю жизнь между своим домом и своим образом жизни и всем остальным, что не связано с домом?» — говорит Фурфайн. «Никакой онлайн-инструмент никогда не сможет ответить на этот вопрос.»

Как только вы решите заняться процессом покупки жилья, Фурфайн рекомендует отложить онлайн-калькуляторы и использовать другую формулу. Начните с прогнозирования своего дохода на всю жизнь, затем вычтите свои цели — пенсию, колледж, образ жизни — и посмотрите, что останется для дома. Этот процесс более сложен, чем просто вводить цифры дохода в онлайн-калькулятор, но он лучше согласует ваши амбиции с вашими долгосрочными финансовыми целями.

Онлайн-инструменты все еще могут служить цели, добавляет Фурфайн, но только если их использовать с пониманием того, что они делают — и чего они не делают.

«Финансовые решения — особенно самые крупные, такие как покупка дома — это не те решения, которые можно принять, используя стандартные расчеты. Они требуют тщательного финансового планирования и честной оценки ваших целей», — говорит Фурфайн. «И это то, что ни один простой онлайн-инструмент не может сделать для вас.»

Стратегическое резюме

В заключение, покупка жилья — это не просто финансовое решение, а комплексный процесс, который требует глубокого понимания ваших личных целей и амбиций. Использование онлайн-калькуляторов может быть полезным, но важно помнить, что они не учитывают все аспекты вашей финансовой жизни. Вместо того чтобы полагаться на эти инструменты, покупатели должны рассмотреть возможность создания более целостного финансового плана, который учитывает их долгосрочные цели. Это позволит избежать рисков, связанных с чрезмерным заимствованием и неправильным пониманием рынка. В конечном итоге, успешная покупка дома — это результат тщательного планирования и осознанного подхода к своим финансам.